Что такое кадастровый учет и зачем он нужен

Вопрос о том, как поставить свой участок на кадастровый учёт возникает у каждого владельца земли в случае необходимости отчуждения недвижимости, возведения построек и просто для подтверждения законного права собственности на землю.

Внесение основных характеристик недвижимости осуществляется путём подачи необходимых документов в Росреестр, только после этого разрешена регистрация прав собственности на землю и объекты на ней.

Кадастр недвижимости

Постановка на кадастровый учёт земельного участка проводится с целью описания всех основных его характеристик. В результате постановки на кадастровый учёт информация об участке вносится в единую систему – Кадастр недвижимости, являющийся частью ЕРГН.

Кадастр недвижимости содержит основную и дополнительную информацию об объекте:

• вид недвижимости и её описание;
• присвоенный кадастровый номер, дату внесения его в Реестр и старый номер (если был);
• кадастровые номера зданий, сооружений, если речь идёт об участке и номер других объектов, расположенных на нём;
• размеры участка;
• данные о стоимости недвижимости;
• сведения о природных объектах на участке;
• категории земель;
• данные о наличии судебного производства в отношении надела;
• местоположение участка;
• сведения о кадастровых инженерах, проводивших межевание.

Зачем государству и гражданам нужна постановка участка на кадастровый учет? На основании данных:

• рассчитывается цена на землю и её налогообложение;
• осуществляется государственный учёт земель;
• защищаются права собственников – у участка может быть только один владелец.

Регистрация прав собственности проводится после постановки земли на учёт. То есть, хозяин иначе не сможет подтвердить свои права на землю, а, следовательно, не вправе и проводить с ней сделки.

Единовременная постановка участка на учёт и регистрация права собственности

Обычно целью граждан является не сама постановка на учёт, а оформление земли в собственность. Поэтому данные процессы взаимосвязаны. Постановка на учёт предшествует получению права собственности.

С 2017 года для упрощения подтверждения права собственности на землю разрешается подать документы на государственный кадастровый учёт земельных участков и регистрацию права на владение имуществом единовременно. То есть, можно в сжатые сроки получить выписку из Реестра, необходимую для оформления сделок с землёй.

Поставить земельный участок на кадастровый учёт можно единовременно с его регистрацией, когда:

• создаётся новый объект недвижимости;
• образован новый объект – новое здание или участок;
• объект перестаёт существовать, при условии, что сведения о нём заносились в Реестр недвижимости ранее;
• меняется статус части имущества, например, с неё снимается обременение.

Разрешается подать одно заявление на осуществление этих двух процедур.

Государственная регистрация не может осуществляться без предварительной постановки на учёт на следующих основаниях:

• объект прекратил своё существование, но данных о нём в Кадастре и не было;
• изменились важные характеристики постройки;
• земельный надел подлежит изъятию государством из личного владения;
• схема размещения земель, находящихся в частной собственности, утверждается госорганами.

В вышеперечисленных случаях сначала осуществляется постановка на кадастровый учёт, только потом можно инициировать процедуру госрегистрации.

Документы, необходимые для постановки участка на учёт

Если участок не состоит на кадастровом учёте, владелец не сможет им распоряжаться в полной мере. Для осуществления кадастрового учёта необходимо собрать следующий пакет документов:

• подтверждение оснований владения участком (акты государственных органов, сделки в отношении недвижимости, акты о приватизации, свидетельство о получении участка в наследство, решения судебных органов);
• паспорт владельца или лица, обращающегося в орган регистрации с доверенностью;
• план межевания территории;
• заявление.

На данный момент действует упрощённая процедура учёта и регистрации сооружений, возведённых на земельном участке.

Кроме необходимости собрать нужные документы, оплачивается госпошлина. Квитанцию подавать регистратору не нужно. Стоимость определяется на основании Налогового кодекса и зависит от вида участка, перечня услуг регистратора, наличия льгот у заявителя, способа обращения в Росреестр.

Разрешительные документы не требуются, если имеются следующие сооружения:

• здания, возведённые на территории, выделенной для индивидуального строительства или для ведения садоводства, подсобных сельскохозяйственных работ;
• небольшие строения и домики для нужд хозяйства, не предназначенные для жилья (хозяйственный блок, гараж, сарай и т.д.);
• жилые строения, где нельзя прописаться;
• иные объекты, построенные на землях целевого назначения.

На дачных участках разрешается возводить жилые дома с возможностью проживания в них и без, хозяйственные постройки и жилые строения, в которых проживать нельзя.

Как поставить на учёт постройку?

До 2018 года действует упрощённый порядок постановки на кадастровый учёт садовых и огородных участков с жилыми строениями и хозяйственными постройками. Дом на кадастровый учёт поставить также можно по упрощённой процедуре, предоставив в орган регистрации технический план объекта, составленный на основании всей существующей документации.

Жилой дом можно поставить на учёт по упрощённой процедуре. Для этого не требуется проектная документация, но необходимо получить разрешение на ведение строительных работ, оно нужно для проведения капитального ремонта, перепланировки или возведения нового здания.

Разрешение на строительство или реконструкцию объекта выдаётся органами местной власти. Подать необходимую документацию можно непосредственно в эти органы или через МФЦ.

Для получения разрешения необходимо иметь:

• правоустанавливающие документы на надел;
• план территории, выданный не ранее, чем в последние три года;
• схему участка с указанием места размещения будущего сооружения;
• если постройка или изменение объекта планируется на месте исторического поселения, нужно предоставить подробное описание здания, включая материалы работ, цвет, основные параметры, внешний вид сооружения.

Для постановки дома на учёт, необходимо также иметь технический план сооружения, выданный органом БТИ или кадастровым инженером.

На основании замеров построек выдаётся план.

Технический план имеет описательную и графическую часть:

1. Описательная часть содержит сведения о работах, произведённых для составления плана, источники, с которых взята информация об объекте и участке, расположение дома относительно границ надела, основные характеристики постройки и её частей, заключение составителя.
2. В графической части отображается схема строений, план здания и его расположение на участке.

Наличие вышеуказанных документов на дом необходимо, так как постройку государство может признать самовольной.

Сооружения, возведённые до 2013 года, ставятся на учёт на основании всей имеющейся документации и актов, разрешающих строительство, а также на основании картографических и иных исходных материалов. Сведения о доме, находящемся на нескольких участках, получают из источников, выданных ранее на все земельные наделы.

Сроки постановки на учёт и варианты отказа

Подать документацию для постановки на учёт можно:

• непосредственно регистратору;
• в МФЦ – специалист передаст документацию в Росреестр;
• путём отправки по почте (письмом с уведомлением и описью вложений);
• через интернет.

Приняв пакет документов, регистратор осуществляет постановку объекта на учёт в такие сроки:

• 5 дней – с даты приёма документов регистратором;
• 7 дней – если документы подаются посредством МФЦ;
• 10 дней – при единовременной постановке недвижимости на учёт и регистрации прав собственности;
• 12 дней – при единовременном предоставлении услуги постановки на учёт и регистрации собственности, когда документы поданы через МФЦ.

Результат постановки на учёт земельного участка проверить можно через сайт Росреестра в разделе «Справочная информация».

Кроме того, о процессе регистрации заявителя могут оповещать с помощью мобильной связи и интернета (при указании адреса электронной почты).

Государственный регистратор имеет право приостановить процедуру постановки на учёт. При исправлении всех ошибок в срок, преимущественно на это даётся три месяца, можно снова обратиться в орган регистрации.

Причины приостановления могут быть следующие:

• лицо, указанное в заявлении, не является владельцем объекта;
• лицо подаёт документы без надлежащей доверенности на осуществление этой деятельности;
• наличие противоречий в документации;
• участок не подлежит учёту, так как он изъят из оборота, принадлежит к государственным фондам или предназначен для государственных нужд;
• недостаточный пакет документов для постановки недвижимости на учёт или он подан в ненадлежащей форме;
• документы не являются подлинными;
• информация, указанная в документации, не соответствует действительности;
• известно о сделке с этим же объектом недвижимости;
• акты, поданные как основания для проведения государственной регистрации, признаны в судебном процессе незаконными;
• границы участка, подлежащего регистрации, накладываются на другой участок или затрагивают территориальные зоны;
• постройка не соответствует градостроительному законодательству;
• сооружение построено на участке, не предназначенном для возведения сооружений;
• найдено нарушение в согласовании границ или в документации, выданной при проведении межевания.

Это далеко не полный перечень причин отказа регистратором в постановке участка на учёт. В любом случае, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен.

Практически в каждом случае возможно возобновить процедуру постановки земли на учёт. Для этого необходимо исправить ошибки, выявленные органом регистрации ранее.

Автор: Безбабных Вячеслав