Можно ли взять кредит под залог недвижимости

Заем в ­­­банке в наше время стал обыденностью, и мало найдется людей, кто не прибегал к этому способу решения финансовых проблем. Какой кредитный продукт предпочтительнее и дает больше гарантий на получение денег без отказа – об этом задумывается каждый заемщик при обращении в банк. Одним из популярных видов займа считается залоговый. Многих потенциальных клиентов интересует,­­­­­­­­­­­­ можно ли взять кредит под залог недвижимости и какие шаги для этого следует предпринять. В статье будут представлены пошаговые рекомендации для быстрого решения проблемы, а также возможные препятствия для получения данного кредитного продукта.

Залоговый кредит особенности

Заемные средства необходимы в разных случаях – для расширения бизнеса, покупки жилья, автомобиля или для иных потребительских нужд. Чтобы гарантированно и в срок получить желаемую сумму, нужно ознакомиться с условиями в разных финансовых учреждениях и по разным видам кредитов.

Банки охотнее идут навстречу заявителю, если он готов обеспечить заем имущественным залогом. Так они страхуются на случай невозврата долга. Для заемщика такая форма обязательств имеет свои преимущества. Например, положительный ответ от займодателя можно получить без подтверждения доходов и лишних справок с места работы. Кредитная история также обычно не имеет значения. И нет необходимости искать поручителей.

В качестве залога может быть представлена квартира, земельные участки, транспортные средства или производственное оборудование. По статистике чаще всего залоговым имуществом оформляется недвижимость – жилые или коммерческие площади.

 Кто может получить кредит

За данным видом займа может обратиться любой гражданин РФ в возрасте от 21 года (в разных банках этот порог может быть меньше) и до 75 лет на момент полного погашения долга. При этом кредитное учреждение предъявляет ряд обязательных требований:

• Заявителю нужно документально подтвердить, что закладываемое имущество принадлежит ему на законных основаниях. Есть и другой вариант: залогом может служить жилплощадь другого лица. Например, родители могут заложить свою квартиру, чтобы сын или дочь взяли ссуду в банке.
• Если потенциальный заемщик распоряжается недвижимостью по доверенности от собственника, одобрение или отказ банка зависит от того, какими полномочиями наделил заявителя владелец имущества. В доверенности должно быть подтверждено право на передачу жилой или коммерческой площади под залог.
• Недвижимость не должна быть обременена другими долговыми обязательствами – находиться под арестом или в залоге.
• Состояние дома или квартиры должны быть в удовлетворительном состоянии и по рыночной цене соответствовать запрашиваемой сумме. Оценка залогового имущества производится до заключения договора с банком. Оценочная стоимость обычно не превышает 30-60% от реальной.

Если не выплачивать кредит вовремя, банк имеет право реализовать заложенную недвижимость в счет погашения долга.

Клиент должен знать, что данный кредитный продукт предполагает немало нюансов, которые могут усложнить и отсрочить одобрение займа.

ГК РФ Статья 807. Договор займа

Далее рассмотрены обстоятельства, часто вызывающие вопросы при рассмотрении заявки.

Можно ли заложить квартиру, купленную за мат капитал

В купленной за маткапитал жилплощади в обязательном порядке есть доля ребенка. Согласно статье 37 ГК имуществом несовершеннолетнего нельзя распорядиться без согласия органов опеки. Поэтому банк не имеет права по своему усмотрению идти на ущемление интересов детей.

Но если у семьи есть другая жилплощадь, а в залоговой квартире родители и дети еще не прописаны, банк может принять заявление к рассмотрению. В любом случае понадобится консультация юриста и согласие органов опеки на залог доли ребенка. То же самое требование относится к частному домовладению, при покупке которого использовался материнский капитал.

Как быть, если недвижимость в ипотеке

Этот вид кредитования не запрещен по закону и имеет название «последующая ипотека», согласно гл. 7 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Взять заем под залог ипотечной квартиры реально, даже если это площадь в строящемся доме. В данном случае можно рассчитывать на одобрение заявки даже с плохой кредитной историей, но имеет значение степень завершенности объекта. Если строительство на начальном этапе, то банк может отказать заемщику, или предложить сумму гораздо меньше реальной стоимости, не более 30-40%. Если дом готов к сдаче или уже сдан, сумма кредита может доходить до 70-80% от цены квартиры.

Одобрение заявки зависит и от количества внесенных по ипотеке платежей. Если проплата составляет всего несколько месяцев, рассчитывать за заем не стоит. Если платежи вносятся достаточное количество времени, любой банк пойдет навстречу клиенту.

Для займа под залог жилья в ипотеке не потребуются поручители и подтверждение доходов. Достаточно предоставить документы:

• паспорт;
• ИНН;
• договор долевого участия;
• документ о регистрации права собственности;
• кредитный ипотечный договор по закладываемой недвижимости.

В разных банках пакеты документов могут отличаться.

Есть один нюанс, который может стать препятствием для получения займа. Часто ипотечная квартира регистрируется с долевым участием всех собственников. Если доля заявителя не выделена, банк откажет в выдаче кредита. Статья 7 ФЗ №102, упомянутая выше, указывает, что для положительного решения потребуется согласие всех собственников или соглашение с каждым по отдельности.

Если прописан ребенок на залоговой жилплощади

Наиболее сложная ситуация с получением кредита под залог недвижимости возникает, если в квартире или доме зарегистрированы дети. Гражданский кодекс РФ, ст.446 ГПК РФ, п. 2 статьи 20 ГК РФ запрещает делать объектом кредитования единственную жилплощадь несовершеннолетнего.

Для банка это риск, поэтому в большинстве случаев заявитель получает отказ. В этом списке все банки России с государственным участием, в частности, Сбербанк,  и крупные коммерческие учреждения.

Решать проблему нужно законными путями и только с разрешения органов опеки. Есть два приемлемых варианта:

1. Если несовершеннолетний не является собственником жилплощади, но прописан на ней, можно перепрописать его по другому адресу. Главное условие – ребенок не должен оставаться без крыши над головой.
2. Если квартира или доля в ней зарегистрирована как собственность ребенка, придется переоформить все документы. То есть, оформить на него другое жилье, равноценное имеющемуся на данный момент. В крайнем случае предоставляется гарантийный документ от органов опеки и родителей о том, что ребенку будет предоставлена в собственность полноценная жилая площадь.

Третий вариант – занять деньги под залог недвижимости у частного инвестора, который не будет предъявлять жесткие требования. В этом случае есть большой риск оставить несовершеннолетнего без жилья.

Какие банки дают кредит под залог недвижимости

Залоговые займы можно взять практически в любом банке страны, а также в микрофинансовых организациях и у частных инвесторов. Среди множества предложений нужно выбирать варианты наиболее надежные  выгодные по ставкам, так как, отдавая свою недвижимость под залог, человек зачастую рискует остаться без жилья.

Согласно рейтингам, наиболее популярными на российском кредитном рынке банками, предоставляющими кредиты под залог коммерческой и жилой недвижимости, на сегодняшний день считаются:

• Сбербанк России. Нецелевые кредиты по процентной ставке от 11,6%, сумма займа – до 60% оценочной стоимости объекта залога.
• Банк Жилищного Финансирования. Кредиты под залог жилья от 12,24%.
• ВТБ. Ставка от 11,9%.
• Газпромбанк. Залоговые кредиты по ставке от 9,5%.
• Восточный Экспресс Банк. Процентная ставка – 11,5%.
• МКБ. Кредиты на любые цели под 9,9% и выше.
• Ставка от 9%.
• Московский Индустриальный Банк – от 9,4%.
• Россельхозбанк – от 10,5 до 12,4%.
• Альфа-Банк – от 12,9%.

Предложений на кредитном рынке много. Условия в разных банках, а также в разных регионах могут быть неодинаковыми. Прежде чем решиться на такой серьезный шаг, как получение займа под залог своего имущества, следует изучить все варианты и выбрать наиболее приемлемый с учетом собственных возможностей и перспектив по погашению долга.