Как происходит процедура банкротства застройщика

Следует знать, что банкротство застройщика при долевом строительстве проводится на таких принципах:

• открытости;
• законности;
• предоставления кредиторам возможности защитить свои права.

Таким образом, обманутые дольщики могут повлиять на процесс. Но автоматически их права никто учитывать не станет. Необходимо активное участие в процессе и инициатива со стороны граждан. Рассмотрим, как пережить банкротство застройщика, используя нормы законодательства по состоянию на 2017 год.

Почему банкротятся застройщики

Причины объявления процедуры банкротства (здесь рассмотрены основные особенности процедуры) важны для клиентов фирмы. Дело в том, что существует несколько схем работы закройщиков:

• Одни просто не справляются со взятыми обязательствами. Не могут просчитать последствий экономической деятельности, чем подводят людей, доверивших им средства. Эта ситуации не так безнадежна.
• Другие, к сожалению для дольщиков, подходят к процедуре планомерно. Собрав деньги, они ведут себя так, чтобы подвести дело под банкротство. Капитал выводится через фирмы-однодневки. А обманутые люди оказываются без жилья, денег и надежды.

Варианты действий дольщиков по взысканию с обанкротившегося застройщика средств в целом идентичны. Но имеют свои тонкости.

Так, в первую очередь рекомендуется:

• находится в постоянном контакте с руководством фирмы;
• внимательно отслеживать ее деятельность;
• регулярно просматривать информацию на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Подсказка: немаловажным для дольщика фактором является время. Законом отводятся определенные сроки для выставления претензий в адрес предприятия, желающего обанкротиться.

Основным нормативным актом, описывающим процедуру банкротства застройщика, является закон № 127-ФЗ от 26.10.2002. В первоначальной редакции он описывал порядок в целом, что повлекло за собой серьезные проблемы. Граждане, выдвинувшие требования, попадали в очередь на погашение задолженности вместе с остальными кредиторами. Им денег, как правило, не хватало.

В 2011 году в законе появилась 7-я глава. Она описывает порядок процедуры банкротства предприятия с долевым участием физических лиц. Указанные параграфы в корне изменили положение дольщиков:

• они получили возможность требовать проведения специальной процедуры;
• в этом случае граждане попадают в третью очередь заемщиков, предшествующую иным кредиторам.

Таким образом, внесенными изменениями законодатель защитил права людей, вложившихся в строительство. Однако данной меры оказалось недостаточно. Особенно в случае, если застройщик-банкрот намеренно вел дела так, чтоб оказаться несостоятельным.

Справка: в первую и вторую очередь погашения задолженностей включают обязательства по заработной плате и по обязательным взносам в бюджет. На таковые при определенных обстоятельствах могут быть потрачены все средства, полученные от распродажи банкрота.

Нюансы банкротства застройщиков в 2017 году

Седьмой главой указанного выше нормативного акта предусмотрено проведение целого ряда мероприятий в отношении потенциально несостоятельной фирмы. Перечень процедур включает:

• проведение наблюдения (до семи месяцев);
• финансовое оздоровление (если это возможно);
• назначение внешнего управляющего;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Практическое применение нового законодательства говорит о том, что используется всего две процедуры:

• наблюдение;
• конкурсное производство.

Сначала назначается внешнее управление. Специалисты данной отрасли анализируют финансовую деятельность фирмы, стараясь подыскать пути оздоровления. Теоретически процедура банкротства подразумевает выход из сложной ситуации путем привлечения дополнительных средств или реорганизации предприятия. Но внешнее управление превращается в формальность. Никаких реальных мер по оздоровлению предложить невозможно.

Внешний управляющий пишет отчет по итогам своей работы. Выводы, как правило, идентичны – необходимо конкурсное производство. На практике оно означает распродажу имущества, организованную арбитражным управляющим. Денег дольщикам не хватает, так как у предприятия к этому времени накапливается множество непогашенных обязательств перед тружениками и бюджетом.

Банкротство застройщика – это длительный процесс. Он занимает не менее полутора лет (иногда больше). Начинается процедура с подачи обращения в арбитражный суд. Пропустить этот момент никак нельзя. Дело в том, что дольщикам дается ограниченное время для выдвижения претензий.

Подсказка: если сроки пропущены, то придется подавать встречный иск в суд. А это приведёт к еще большему затягиванию процесса рассмотрения.

Что делать дольщику

Получивший информацию о старте процедуры, гражданин должен предъявить требования о погашении обязательств. Суть документа зависит от договора с компанией. Но в любом случае необходимо добиться включения в реестр кредиторов.

Важно: сроки подачи заявки ограничены:

• месяц на стадии проведения наблюдения;
• два – при конкурсном производстве.

То есть медлить дольщику нельзя. Предстоит сделать следующее:

• собрать пакет документов;
• определиться с требованием;
• передать соответствующему (по срокам) управляющему.

Нормативы седьмой главы закона «О несостоятельности» на практике не всегда исполняются. А это приводит к тому, что граждане попадают в общую очередь кредиторов, что не только уменьшает их шансы на возврат средств, но и является незаконным. Поэтому следует провести такие действия:

• подать необходимые сведения управляющему для включения в реестр;
• потребовать информации о применяемой процедуре.

Если арбитражный суд открыл производство без учета седьмой главы, то нужно написать инициативное заявление о переводе его в законное поле. То есть дольщик имеет право повлиять на рассмотрение дела о банкротстве. Для этого достаточно объявить свое правовое положение – участника долевого строительства.

Соответствующие правовые нормы должны быть отражены в договоре с застройщиком. Его копия прилагается к требованию о переквалификации производства. Результатом обращения будет:

• формирование третьей очереди кредиторов (перед всеми остальными);
• в нее включат дольщиков.

Подсказка: суд становится на сторону обиженных граждан, доверивших свои средства потенциальному банкроту. Значит, необходимо взаимодействовать с ним активнее, отстаивая свои права.

Законодательно закреплено право гражданина выбрать суть претензии, то есть заявить о желании взыскать:

• деньги;
• право собственности на квадратные метры по договору.

К сожалению, получить квартиру можно лишь при соблюдении таких условий:

• строение полностью готово;
• сдано в эксплуатацию до начала процедуры;
• подписан акт прием-передачи жилья.

На практике соблюдение вышеописанных условий невозможно (за редкими исключениями). Несостоятельность фирмы наступает на ранних этапах строительства. Что исключает передачу жилья гражданам. Но и в этой ситуации предусмотрены варианты решения проблемы.

Законом установлены такие способы передачи недостроенных объектов гражданам-кредиторам:

• признание права собственности дольщика (при соблюдении вышеприведенных условий);
• передача объекта во владение коллектива вкладчиков;
• привлечение другой фирмы-застройщика для завершения работ.

Подсказка: если объект практически завершен, то граждане могут отстоять свои права на собственность.

Законом установлено, что получить право на квартиру без подписания акта приема-передачи, дольщик может на таких условиях:

• получение согласия более половины кредиторов из последней очереди на такую сделку;
• отсутствие залогового обременения у объекта;
• достаточности квартир для удовлетворения всех граждан, внесших на них деньги;
• наличия средств для выплаты кредиторам первой и второй очереди.

Приведенные выше варианты реализуются в том случае, если соблюдены все полагающиеся условия. Однако дольщики, получившие полагавшиеся метры, сталкиваются с очередной проблемой.

Она состоит в том, что необходимо изыскивать средства для завершения строительства:

• Если объект передается в коллективную собственность, то завершать работу придется за свои деньги. То есть, стоимость жилья значительно увеличивается.
• Но и при передаче объекта иному застройщику необходимо изыскивать источник финансирования. Хотя эта норма введена только в 2015 году. Достаточной практики ее применения еще не накопилось для детального анализа.

Подсказка: если фирма-застройщик объявила себя банкротом, то гражданам необходимо подать заявление об учете в реестре обманутых дольщиков. Им оказывается поддержка органами местного самоуправления.

Для включения в третью очередь кредиторов необходимо предоставить копию (и оригинал для сверки) соглашения, заключенного с фирмой. Виды документов варьируются в зависимости от обстоятельств. Таковыми могут быть договоры:

• долевого строительства;
• купли-продажи квадратных метров;
• займа на условиях передачи квартиры в собственность;
• товарищества, нацеленного на возведение жилого объекта.

Внимание: любой указанный документ признается судом основанием для выдвижения требования к обанкротившемуся застройщику. Вместе с ним нужно подготовить копии платежных документов, доказывающие передачу компании средств.

Кроме того, судом признаются иные виды обязательств. К ним относятся:

• вексель, суть которого сводится к передаче жилья в собственность;
• договор о создании товарищества или кооператива для коллективного участия в возведении жилого объекта;
• иные сделки, направленные на возведение многоквартирного жилого строения.

Справка: копии бумаг предоставляются:

• в арбитражный суд;
• потенциальному банкроту;
• соответствующему управляющему.

Какие еще меры может предпринять дольщик

Существуют еще способы возмещения вложенных в строительство денег. Они таковы:

• обращение в страховую компанию;
• предъявление требования поручителю (при наличии такового).

Справка: если страховщик или поручитель выплатит часть средств, то требования в реестре пропорционально уменьшаться.

Источником успеха обманутого дольщика является его собственная активность. Необходимо не опускать рук, а предъявлять законные требования банкроту, суду и иным инстанциям. Действовать можно и нужно:

• через правоохранительные органы;
• путем информирования общественности о происходящем через СМИ.

Активность граждан уже привела к определенным результатам. В 2017 году создан специальный страховой фонд. В него производят обязательные отчисления все компании, занимающиеся долевым строительством. Планируется направление собранных средств на компенсирование потерь граждан.

Автор: Паняева Надежда